Spese condominiali e box auto

Box auto e partecipazione alle spese condominiali

Il Tribunale di Roma (sent. n. 13942/17) ha ritenuto che il proprietario di un box auto, collocato all’interno di un condominio, dotato di autorimessa comune, e accessibile pedonalmente dal solo passo carrabile, non sia tenuto a partecipare agli oneri condominiali relativi alle spese di ristrutturazione e ampliamento dell’autorimessa comune, del ripristino di alcune cantine, delle spese di allungamento della corsa dell’ascensore al piano seminterrato, ecc., in quanto, non essendo proprietario di alcun appartamento nello stesso condominio, si trova nell’impossibilità oggettiva di utilizzare i predetti beni comuni e, conseguentemente, esonerato dai costi di ordinaria e straordinaria manutenzione che li riguardano. Nella specie, il proprietario del box auto aveva adito il Tribunale di Roma, impugnando la delibera condominiale nella parte in cui gli accollava, pro quota millesimale, tutta una serie di costi di ordinaria e straordinaria manutenzione relativi ai predetti beni che lo stesso non utilizzava, né aveva mai utilizzato, in ragione della sua specifica condizione di proprietario esclusivo del solo box auto.

La denuncia dei vizi occulti dell’immobile

La denuncia dei vizi occulti dell’immobile acquistato va giudizialmente fatta valere entro un anno dalla consegna dell’immobile e non già dalla scoperta del vizio

Secondo il Tribunale di Roma, (sent. n. 14291/14), l’ art. 1495 c.c. prescrive che il compratore decade dal  diritto  di  garanzia qualora non denunzi il vizio entro otto giorni dalla scoperta. Tuttavia, il c. 3 della medesima disposizione specifica che  l’ azione si  prescrive,  in ogni caso, in un anno dalla consegna, con la conseguenza che è dalla predetta data che deve tarsi decorrere il termine di prescrizione per la proposizione della domanda giudiziale e non già da quella eventualmente diversa della denuncia del vizio, se successiva alla consegna del bene medesimo. Nella specie, dunque, l’acquirente che durante i lavori di ristrutturazione dell’immobile aveva scoperto un grave ammaloramento del soffitto, a causa di ripetute infiltrazioni provenienti dal lastrico condominiale sovrastante, coperte da un controsoffitto che ne celava lo stato effettivo, si vedeva rigettare la domanda che, peraltro, era stata estesa dalle parti venditrici al condominio, chiamato in manleva, per la mancata manutenzione del lastrico solare.

L’usucapione del locale comune ex caldaia

L’usucapione del locale comune ex caldaia – carbonaia: un’ipotesi di litisconsorzio necessario

Qualora il condomino, che occupa per più di 20 anni il locale di proprietà comunque, un tempo destinato ad alloggiare la dismessa caldaia a carbone, facendone un uso esclusivo come ripostiglio – cantina privata, venga costretto con delibera condominiale a liberare detto spazio, deve impugnare la delibera di sgombero entro i termini di legge, eccependo l’avvenuto acquisto della proprietà esclusiva per usucapione. Sebbene si tratti di un’eccezione e non di una domanda principale, la giurisprudenza ritiene che la domanda di impugnazione della delibera, o meglio l’eccezione di usucapione, non possa essere notificata al solo Amministratore, quale Legale Rappresentante del condominio ma vada notificata personalmente anche a tutti i condomini dello stabile, versandosi in un’ipotesi di litisconsorzio necessario (Cass. 28 luglio 2015, n. 15929; conf. Cass. SS.UU. 13 novembre 2013 n. 25454).